Im Interview mit Sebastian Dahlhaus von der finpair berichtet Roman Becker, Geschäftsführer der Wohnbau Mainz GmbH, über Private Placements für den kommunalen Wohnungsbau.

Herr Becker, im Jahr 2018/19 hat die Wohnbau Mainz ihre Debüt-Emission begeben. Damals hat das Unternehmen EUR 50 Mio. Schuldscheindarlehen und Namensschuldverschreibungen über die NORD/LB platziert. Im Frühjahr 2024 präsentierten Sie eine neue Tranche über finpair. Nun aber etwas anders konzipiert. Wofür haben Sie sich konkret entschieden und was waren Ihre Beweggründe dafür?

Bei dieser Maßnahme handelte es sich um eine Umfinanzierung im Bereich der Unternehmensfinanzierung. Nach wie vor liegt unser Fokus auf hypothekarisch besicherten Objektfinanzierungen, aber unbesicherte Schuldscheine und Namensschuldverschreibungen mischen wir gerne bedarfsweise unserer Finanzierungsstruktur bei. Wir haben uns nun bewusst für eine Transaktion via Namensschuldverschreibung entschieden und somit unserem Kreditportfolio zusätzlich ein langfristiges Element mit 15 Jahren Laufzeit und einer moderaten Tilgungsstruktur hinzugefügt.

Das heißt, Sie haben sich bewusst für ein Private Placement als eine Alternative zur üblichen Marktansprache entschieden. Was ist der Mehrwert? 

Wir wollten bestehende Fazilitäten im Rahmen unseres Gläubigerpools nicht in Anspruch nehmen, sondern durch die Zusammenarbeit mit finpair explizit neue Gläubiger in Form von Investoren gewinnen. Dabei war uns wichtig, einen exklusiven Kreis anzusprechen. Über die Plattform finpair erhielten wir sehr einfach und unkompliziert Angebote von Investoren. Sparkassen, Landesbanken, Geschäftsbanken aber auch Versorgungswerke und Versicherungen haben wir mit unserer Anfrage über finpair erreicht. Die Ansprache über die digitale Plattform kommt einer Ausschreibung gleich und wir suchten uns das ansprechendste Angebot der Interessenten aus. Damit erhalten wir bei geringstem Aufwand für unser Unternehmen die wirtschaftlich attraktivste Finanzierung des Marktes. Die Umsetzung über das Private Placement entsprach von daher voll unseren Anforderungen.

Gibt es für Sie als Emittenten einen spürbaren Unterschied zwischen Private Placements und breiten Vermarktungen? 

Oh ja, der Unterschied ist erheblich. Die einfachere und schnellere Umsetzung auf Basis einer bereits bestehenden Dokumentation und Unternehmenspräsentation! Durch den Einsatz der finpair-Plattform konnten wir so einen kleineren bestimmten Investorenkreis zielgerichtet und effizient für uns gewinnen. Für die Private Placement Ansprache haben wir einen ausgesuchten Kreis potenzieller Investoren, den uns finpair empfohlen hatte, angesprochen. Ganz bewusst nicht den gesamten Markt, da das Emissionsvolumen mit EUR 15 Mio. für die Gesamtmarktansprache schlicht zu klein war. Zur Ansprache reichten wir neben unseren Bonitätsunterlagen ein Factsheet - als deutlich kleineres Format eines Emittentenportraits -, dass wir von finpair‘s Kooperationspartner DAN/AG (Deutsches Analyse Netzwerk AG aus Göttingen) erhielten. Auf eine Investoren-Telefonkonferenz konnte verzichtet werden und die Umsetzung der Transkation orientierte sich am Kreditprozess der Banken bzw. der Versicherungen – es gab also einen flexibleren Zeitplan.

Sie erwähnten eben die „wirtschaftlich attraktivste Finanzierung“. Ist eine solche Finanzierung nicht deutliche teurer als Ihre klassischen grundbuch-besicherten Darlehen?

Grundsätzlich nein. Wie bereits beschrieben, wollten wir den Corporate Finance Charakter nutzen und nicht auf Objektebene besichern. Das muss man also etwas tiefergehend betrachten. Auf den ersten Blick liegt der Spread (also die Kreditmarge) eher über dem Niveau eines besicherten Darlehens. Wir sprechen bei Schuldscheinen und Namensschuldverschreibungen allerdings über unbesicherte Finanzierungen. Das heißt, dass wir unsere freien Vermögenswerte schonen, die uns dann als Sicherheiten für andere Finanzierungen zur Verfügung stehen. Außerdem sparen wir Aufwendungen für die Sicherheitenbestellung und -verwaltung. Diese Aspekte gleichen aus unserer Sicht den moderaten Aufschlag sehr deutlich aus.

Seit der im Juli 2022 drastisch geänderten europäischen Zinspolitik haben wir Schuldscheinexperten der finpair nur noch eine Hand voll kommunale und nicht kommunale Immobiliengesellschaften am SSD-Markt gesehen. Kehren Unternehmen Ihrer Art ab 2024 wieder an den Markt zurück? Wie ist das Stimmungsbild in Ihrer Branche?

Dies ist schwer einzuschätzen. Sinkende Beleihungswerte aufgrund zunehmender Anforderungen aus dem Bereich der Environmental, Social und Governance (ESG) sowie, anhaltend hohe Zinsen sowie die konjunkturelle Entwicklung werden Bestands(re)finanzierungen fortan anspruchsvoller machen. Klassische Investitionen im Wohnungsbau werden nur schwer über den Privatinvestorenmarkt darzustellen sein, da in der Wohnungswirtschaft klare Restriktionen beim Einsatz von Fördermitteln bestehen. Durch Mittelbereitstellung professioneller Akteure im Corporate Finance, könnten hingegen vorhandene Spielräume genutzt werden – entsprechende Bonität vorausgesetzt! Sobald wir uns alle an die neue Zinswelt gewöhnt haben, werden sich Immobilienunternehmen sicher auch wieder mit größeren Transaktionen am Markt zurückmelden. Der Schuldscheinmarkt ist und bleibt eine interessante Kapitalquelle.

Was wünschen sich denn Ihre Investoren?

Das ist ein guter Punkt. Investoren suchen – gerade in unsicheren Zeiten – Credits, die möglichst konjunkturunabhängig sind und wenig zyklisch performen. Der Immobiliensektor im Schuldscheinmarkt muss sicherlich feingliedrig beleuchtet werden. Momentan wirken „distressed loans“ aus dem Bereich Commercial Real Estate belastend auf den Markt. Wir sehen die Wohnimmobiliensparte hingegen positiv und als sehr verlässlich. Wirkt dann noch die gute Bonität einer Kommune als Gesellschafter ein, werden aus unserer Sicht alle Wünsche eines Investors mit Immobilienaffinität erfüllt.

Vielen Dank für den interessanten Dialog, Herr Becker. Wir freuen uns auf die kommenden Transaktionen Ihrer Branche und stehen für einen Austausch immer gerne bereit. Alles Gute und bis bald.